【橙讯】(记者余秉峰)早前资深物业投资者汤文亮发表“细价楼爆煲论”，加上金管局近两周连环出招收紧及监管按揭，有单位低于市价逾一成出售，牵起市场对房价下挫的热议。不过，中原地产创办人施永青就话，汤文亮的讲法没有论据支持，“根本唔值得评论。”又指未来3年，本港住房供应仍然跟不上需求，房价短期很难下跌，“如果我系政府，我就老实讲俾人听，我没办法而家就增加到单位供应。”
按揭状况健康辣招逼人借财仔
楼市连升多年，上车盘动辄要300万元，汤文亮的爆煲论，令等上楼的港人仿佛曙光初现。施永青就直言，汤的想法只是一厢情愿的，质疑市面上三、四按楼达12,000个的说法。据中原统计，去年只有975宗个案，是业主找财务公司承造三按或以上的按揭我地有相当客人，俾首期没困难，好少数人要借二按、借财务公司。都未出现好多人借大量的钱，点会有俾银行逼仓，同埋业主被逼抛售物业的情况呢﹖”
汤文亮指出，市面上有很多隐形三、四按单位，原因是财务公司报告时有取巧，令金管局无法知道实际情况。施永青反驳指，本港贷款状况相对全球市场属健康水平，“你话财务公司作假，咁经纪直接接触到客人，没需要作假啩﹖”
对于金管局加辣，收紧按揭成数和供款与入息比率，施永青批评政策弄巧反拙，因为向财务公司造按揭借钱的业主，大部分都不是用来买楼，而是有其他资金需要，例如过度使用信用卡或做生意需要资金周转，“收紧左就阻到本身刚好够俾首期的人买楼，结果逼到一啲买家向财务公司借钱。金管局只系形式上压抑房价，无助解决港人住房问题。”
供应少屋价难跌港人继续挨
去年施永青估房价转跌，结果不跌反升，令施不再坚持淡友角色，反手撑今年房价难跌。施永青表示，他看楼市取决于三个基本因素，分别是供应量、按揭状况和房价。“而家空置量好低，4%多啲，反映供应唔系咁够。加上信贷健康，不利房价下跌。”唯一潜在缺口，是房价高踞不下，“但系供应唔够，而且而家得一半人喺私楼市场买楼，另一半去买居屋或者租公屋，房价当然唔使同整体购买力挂钩。”
施表示，如果房价升，租金跟不上，房价便是与经济状况脱节，“但而家租金都系升㖞，甚至有时房价唔升，租金都会升。即系话实际上供应不足，市场唔似想像中咁危险、咁多虚位。”施续称，如果楼花溢价较高，意味市场存在投机资金，“但事实系，楼花同现楼的差价拉近左，发展商唔敢要得咁高，所以唔会有爆煲的情况。”
屋价年内不受加息影响
现时美国酝酿加息，有市场人士担心加息会令本港房价下挫，但施永青不认为年内房价因此下跌，“美国没条件加息，而家的按揭大约系三厘，加一厘都只系四厘，同历史数据比较仍然系低息。”
房价难跌，是不是意味今年房价会升﹖施永青立即变得犹豫，“我好老实，讲你都唔好信啦，你睇王子复仇记，个条友杀他老窦奸他老母，佢要报仇都要左谂右谂，咁明显的事都谂唔明。”施承认不利因素正在增加，香港政治环境越趋动荡，内地经济放缓，资金亦从楼市流入股市，但觉得房价顶多是升势受阻，“喺供应未追得上的时候，房价会喺高位徘徊。”
必杀技：强制卖楼给首置买家
政府频频加辣，都无助楼市降温，施永青直言需要以年计的时间，才能令楼市供求平衡，“如果我系政府，老实讲俾人听，我没办法。而家政府要做的，就系增加土地供应。”今年特首施政报告中，推算未来3至4年内，每年至少提供18,500个私营单位，施却认为未足以撼动房价，“政府要填补以前住房供应不足，每年要有25,000个供应，出来的影响先会明显。”
解决供应不足，施永青提出“必杀技”方案，就是政府专门拨出一些土地，有关土地的楼宇只卖给首次置业人士，“将来发展商用呢啲地起出来的楼，就要睇首次置业人士的负担能力，定得高它就卖不出。”施补充，每年土地供应中要有一半数量都拨给首置才有效，有关单位转让时只能卖给首置人士，只要维持15至20年，问题自然逐步化解，“不过弱势的政府都系做唔到新野架啦。”
原来，说到底，住房问题，关键还是政府能力的问题。
